◎文 《法人》雜志全媒體記者 李韻石

▲2024年6月，北京某新開盤項目吸引大批購房者 宋逗／攝

周末上午10點，在北京南五環(huán)外一個售樓處，數(shù)十名前來購房的顧客正圍繞著該項目的沙盤討論著層高和位置。購房者張博然一家正在和銷售人員計算著房子的所需貸款?！斑@是我們看的第三個項目，現(xiàn)在保障性住房新盤多，新商品房項目少，我們之前看了兩套二手房，最終還是決定選一個新盤?！?/p>

張博然告訴《法人》記者，近期房地產(chǎn)政策調(diào)整，首付和貸款利率均有下調(diào)，給像他們這樣的工薪階層提供了買房機會。該項目銷售人員吳旺（化名）告訴記者：“自從4月30日北京放開五環(huán)外限購，來售樓處看房的人每周都在增加，人們的購房熱情不斷上漲?！?/p>

新政刺激樓市復蘇

取消限購、貸款利率下調(diào)、買房落戶、以舊換新等舉措是近一個月全國樓市的高頻熱詞。

5月17日，央行國家金融監(jiān)督管理總局就促樓市打出了一套政策“組合拳”：首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，設立3000億元保障性住房再貸款，以支持地方國企“收儲”存量商品房。（下稱“‘5·17’新政”）

此外，住房城鄉(xiāng)建設部表示，目前住房公積金在支持“新市民”、青年人、多子女家庭等解決住房問題方面，不斷加大租房提取力度，支持租賃住房的多子女家庭按實際房租支出提取住房公積金。同時，住房城鄉(xiāng)建設部表示，對購買首套住房的多子女家庭，各地根據(jù)實際適當提供提高貸款額度等政策支持。

對此，東方金誠首席宏觀分析師王青公開表示，這一套政策“組合拳”是近三年房地產(chǎn)力度最大的支持政策，而且顯著超出市場預期，釋放了支持房地產(chǎn)行業(yè)較快實現(xiàn)軟著陸的強烈信號，預計將在短期內(nèi)對樓市產(chǎn)生較強的提振效應。

在“5·17”新政頒布后，全國各地紛紛出臺相應政策，以確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)加速。

5月23日，湖北全省取消了住房限購，首套房首付比例從20%降至15%。隨后，甘肅、廣西、海南、山西、重慶、河北等地，也相繼發(fā)布了優(yōu)化住房信貸政策的公告，明確降低首付比例和取消利率下限。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至5月底，全國超過80%的城市已經(jīng)開始執(zhí)行“5·17”新政。

5月31日，上海市發(fā)布通知，支持上海市住房公積金提取償還長三角異地住房公積金貸款。6月1日起，在上海市繳納住房公積金的職工在江蘇、浙江或安徽等地，使用住房公積金貸款購房，符合規(guī)定的購房情形，并且在上海市無住房公積金貸款、無委托提取住房公積金歸還住房貸款的，主貸人及配偶可以提取上海市住房公積金賬戶余額，償還公積金貸款。符合條件的群眾，可以前往上海市公積金中心業(yè)務網(wǎng)點咨詢辦理。

6月2日，江蘇蘇州發(fā)布房地產(chǎn)新政16條措施，明確在蘇州全市范圍內(nèi)不再審核購房資格。此外，在蘇州購買或擁有合法產(chǎn)權(quán)住房且實際居住的非蘇州戶籍人員，可以申請辦理落戶。取消首套房和二套房個人住房貸款利率下限，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風險狀況，自主確定每筆貸款的具體利率水平。首套房最低首付比例由不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。

數(shù)據(jù)顯示，5月17日房貸新政實施以來，湖北武漢新房日均成交量提升至242套，相比4月份165套的日均成交量提升明顯。據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，上海市放松樓市調(diào)控后第一周，樓市成交量出現(xiàn)大幅反彈，新建商品住宅成交面積15.5萬平方米，環(huán)比增加34.83%。不只是新房市場，上海二手房市場熱度的回升也相當明顯。

據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海頒布樓市新政之后首周，買家咨詢量較近兩個月的日均量，大幅上漲70%，帶看量上漲約30%，新增房源量較近兩個月日均量上漲40%。據(jù)媒體報道，在“蘇州新政16條”頒布后僅一天，就有地產(chǎn)項目一天賣出七八套房源。

近日，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進接受記者采訪時表示，近期的房產(chǎn)新政，對于房地產(chǎn)去庫存起到了積極作用。除了“5·17”新政之外，早在今年年初，住房城鄉(xiāng)建設部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺的《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》（下稱《通知》），也給房地產(chǎn)提供了相應保障。

自《通知》頒布以來，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至5月16日，商業(yè)銀行已審批通過“白名單”項目貸款金額9350億元。

“買房的好時期到了”

“我們是來看82平方米D戶型的，‘5·17’新政讓我們有了買房的想法。”6月2日，家住北京天橋的購房者孫萍在大興亦莊開發(fā)區(qū)某樓盤看房時告訴記者，她家有兩套房子，都是二環(huán)內(nèi)上個世紀80年代末的老房，單個面積僅40平方米左右，此前由于兒子上學一直沒有換房，等想換房時，首付已經(jīng)成了一筆難以承受的巨款，而且高額的房貸也會給他們的生活帶來巨大壓力，換房計劃被迫一拖再拖。

隨著年齡越來越大，孫萍上下樓愈發(fā)困難，兒子多次提出賣掉一套房，換一套新房，但也由于各種原因沒能換成?！拔覀兊姆孔佑掷嫌中。瑔蝺r也不高，賣一套也不夠換一個大面積的新房。我們不能貸款，也不想讓孩子承擔貸款壓力，就一直沒換。不過，這次政策的調(diào)整，給了我們換房的動力?！?/p>

“我們準備買房也是因為新政出臺后，能湊夠首付了?！痹诒本┴S臺區(qū)某樓盤項目，一對新人劉鑫和張伊在看一套68平方米的一居室，“對于我們這樣的年輕人，首付款是第一道坎，可能會掏空兩個家庭的存款。此前，我們連一居室的首付都拿不出，這次降低了首付比例，讓我們看到了希望。雖然買不了大房子，但我們能踮踮腳夠到一居室，終于可以享受二人世界了?！?/p>

對此，該房產(chǎn)項目銷售負責人張博（化名）告訴記者：“通過半個月的銷售情況看，下調(diào)首套房和二套房的最低首付比例對購房者的影響最大，不要小看只下調(diào)了5%，但在標的幾百萬元的房產(chǎn)交易中，對消費者的壓力降低了很多，首付能承擔，幾十年的貸款大家就沒問題?！?/p>

▲6月7日，北京市朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心大廳里，辦理房產(chǎn)登記業(yè)務的市民明顯增多 宋逗／攝

6月2日，在北京大興某房屋中介，該店經(jīng)理張清魯告訴記者，自4月底以來，北京新房市場正在逐步復蘇，“5·17”新政頒布后，不少樓盤來訪量都有所復蘇?！艾F(xiàn)在開發(fā)商也在積極響應國家相關(guān)政策，大部分項目都有折扣，一邊國家給政策，一邊開發(fā)商給折扣，現(xiàn)在應該是買房的好時期。”

北京鏈家研究院分析師冷會公開表示，5月以來，北京二手房帶看量和簽約量都明顯提升，且五環(huán)外區(qū)域增長幅度明顯高于五環(huán)內(nèi)。5月份，北京鏈家?guī)Э戳枯^上月同期增長約11%，二手住房簽約量增長近32%，其中五環(huán)外區(qū)域成交量增長近37%，明顯高于五環(huán)內(nèi)（29%）和全市平均水平。從成交占比上看，5月以來，北京市五環(huán)外成交占比為45.8%，較4月份提升2.4個百分點。

銷量上升并不僅僅是北京。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“5·17”新政出臺后首周（5月20日至5月26日，下同），重點城市（重點15城包括北京、深圳、上海、成都、蘇州、南京等）新房成交環(huán)比小幅上升0.85%，二手住宅成交環(huán)比上升10.98%。

具備逆轉(zhuǎn)新機遇

“如果能保證當前政策不變，全國房地產(chǎn)市場很快就會有明顯變化?！弊鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)前端參與者，張清魯與消費者接觸得最多，也最直接。“很多消費者現(xiàn)在還是處于觀望狀態(tài)，但購房熱情正在持續(xù)攀升，看房人數(shù)也在增多，但相對于剛需購房來說，改善性住房的銷售情況尚需觀察一段時間。隨著部分房產(chǎn)進入流轉(zhuǎn)期、人們對于優(yōu)質(zhì)生活的向往，樓市會迎來復蘇?！?/p>

“去庫存工作看似棘手，實則具備新機遇?！?嚴躍進說，“5·17”新政關(guān)注去庫存等相關(guān)工作，充分說明其重要性。去庫存工作需立足供求關(guān)系新變化、城鎮(zhèn)化新趨勢和老百姓高品質(zhì)住房需求等，持續(xù)打贏房產(chǎn)去庫存攻堅戰(zhàn)?！皩θ珖俪菐齑鏀?shù)據(jù)進行分析，可以看出，受銷售端持續(xù)偏低位影響，去庫存工作面臨較大壓力。換句話說，去庫存工作也需立足銷售端層面，持續(xù)激活潛在銷售數(shù)據(jù)。當然，隨著各地去庫存工作的推進，如利好政策出臺和房價積極調(diào)整，可以很大程度上促進去庫存工作?！?/p>

公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為50020萬平方米，同比增長-1.5%，說明包括“認房不認貸”等系列政策出臺對去庫存有積極作用?！坝绕涫墙衲甓径纫詠?，各地全面取消或放松限購，客觀上使得購房人數(shù)進一步增加，有助于去庫存工作。但也要看到，去庫存工作依然面臨壓力和阻力，尤其體現(xiàn)在去庫存的節(jié)奏較慢。從數(shù)據(jù)上看，今年4月份庫存規(guī)模相比去年9月份僅減少不足2%，去庫存工作仍需加緊，但‘5·17’新政的出臺，明顯增加了去庫存的力度?！?/p>

嚴躍進認為，去庫存工作看似棘手，但其環(huán)境正持續(xù)優(yōu)化和寬松，有利于后續(xù)工作的開展。首先，新型城鎮(zhèn)化的新趨勢、老百姓對高品質(zhì)住宅的認可，都會反映到購房市場上，尤其是反映到新房市場上。其次，政策和價格的調(diào)整，正持續(xù)降低購房成本。政策方面，限購政策逐漸退出歷史舞臺，意義重大。房價方面，逐漸形成“低房價、低首付、低利率”的“三低”態(tài)勢。再次，新的去庫存資金正在加快進入。除居民家庭的購房資金外，包括實體企業(yè)購房、房企“以購代建”等都有助于加快去庫存。最后，住房產(chǎn)品的居住性價比提高，既包括陽臺和飄窗的贈送政策，也包括“綠色、低碳、智能、安全”要素的導入，有助于提振住房消費信心和活力。

日前，經(jīng)濟學家任澤平曾公開表示，短期，限購、房貸利率、房企融資等政策可能進一步優(yōu)化，促進房地產(chǎn)筑底。2024年開年以來，中國房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地。供給端，以金融支持為方向，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望進入常態(tài)化，各地鼓勵國資企業(yè)收購開發(fā)商庫存、改善房企資金狀況；需求端，降息、降首付比、稅收優(yōu)惠、放松落戶、放松限購、優(yōu)化公積金政策等，持續(xù)釋放剛需、改善性需求。

“在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，未來，在供給端，房企資金改善仍有發(fā)力空間；在需求端，核心城市放開限購、房貸利率下行是大勢所趨?！比螡善秸J為，當前房地產(chǎn)進入由“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”階段。從銷售、投資等指標看，政策優(yōu)化將助力房地產(chǎn)筑底，有利于軟著陸。從中長期綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間。

編審｜渠 洋

責編｜白 馗

校對｜張波 張雪慧