◎文 《法人》雜志全媒體記者 李韻石

3月5日，由北京市住建委和北京市住房資金管理中心發(fā)布的《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法(征求意見稿)》(下稱“意見稿”)公開征求意見工作即將結(jié)束。《意見稿》旨在落實(shí)《北京市住房租賃條例》相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃押金托管、租金監(jiān)管工作，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。對此，3月4日，《法人》記者采訪了業(yè)內(nèi)有關(guān)人士和法律專家。

首個(gè)房租監(jiān)管辦法 將有效預(yù)防糾紛

3月4日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，意見稿是全國范圍內(nèi)首個(gè)對房屋租金進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)管的管理辦法，在住房租賃管理服務(wù)制度體系中具有重要地位，并且具有很強(qiáng)的示范作用。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳告訴記者，意見稿將會有效預(yù)防住房租賃糾紛，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，有效助力住房租賃市場穩(wěn)步良性發(fā)展。

押金、租金糾紛是住房租賃市場上常見的糾紛。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，押金租金糾紛占住房租賃糾紛7成以上，而住房租賃企業(yè)“暴雷”也多因沉淀押金租金形成“資金池”。

2020年下半年，蛋殼公寓在租金貸模式下(蛋殼公寓給租客最低的房租和服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠，租客向第三方機(jī)構(gòu)按月還款并支付利息，第三方機(jī)構(gòu)一次性向蛋殼公寓支付一年租金，而蛋殼公寓按月向房東支付房租。這樣一來，雖然蛋殼公寓賺取的租金變少了，但提前一次性拿到了房屋租金，有利于蛋殼公寓繼續(xù)收房，繼續(xù)擴(kuò)大市場規(guī)模和占有率)“資金鏈”斷鏈，導(dǎo)致其在多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)房東要房租、租客面臨被趕出公寓的情況。

北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣說，意見稿如最終落地，將有效避免上述情況的發(fā)生?！皬牧⒎▽用嫱晟屏搜航?、租金的資金安全問題，規(guī)范了租賃市場的秩序，同時(shí)還能推動租賃服務(wù)質(zhì)量的提升，更好保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益?！蓖跤癯颊f。

從實(shí)際操作層面，通過實(shí)施押金托管和租金監(jiān)管，可以減少租賃雙方因資金問題產(chǎn)生的爭議，降低租賃交易的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)租客的安全感，促進(jìn)租房市場的健康發(fā)展。從監(jiān)管和防范的層面來看，意見稿不僅規(guī)定了如何去做，還規(guī)定了如果違反了相關(guān)流程和規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

能夠安心住 也能安心退

此次意見稿明確，規(guī)定住房租賃企業(yè)收取的押金由北京市住房資金管理中心開設(shè)的第三方押金托管賬戶托管，住房租賃企業(yè)單次收取租金數(shù)額超過三個(gè)月租金的，對超過三個(gè)月租金的部分實(shí)施監(jiān)管，按月將租金劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶。

在記者隨機(jī)采訪的幾位租住相關(guān)企業(yè)住房人士中，劉蕓昕告訴記者：“在北京租房，能夠安心退回押金是一關(guān)，我比較擔(dān)心房東不退押金。如果能按照意見稿施行，就能打消我這方面的顧慮了?！?/p>

3月4日，王玉臣告訴記者，意見稿的核心意義在于通過建立“押金托管”和“租金監(jiān)管”機(jī)制，來進(jìn)一步防范住房租賃企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保障租金和押金的安全，保護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動住房租賃市場健康發(fā)展。

意見稿還要求，住房租賃合同期滿或解除，租金監(jiān)管賬戶內(nèi)仍有租金剩余的，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同期滿或解除后一個(gè)工作日內(nèi)提出租金退還意見。其中應(yīng)明確是否扣除租金，如果擬扣除租金，應(yīng)當(dāng)明確擬扣除部分費(fèi)用明細(xì)。擬扣除部分外租金的本金和同期利息應(yīng)及時(shí)退還承租人。承租人應(yīng)當(dāng)在住房租賃企業(yè)提出租金退還意見后兩個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)是否同意。承租人同意的，租金按退還意見退還。住房租賃企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出租金退還意見的，租金的本金和同期利息全部退還至承租人賬戶。

涉及租金退還的，按照租金退還當(dāng)日中國人民銀行活期存款掛牌利率計(jì)息，計(jì)息周期自存入市資金中心租金監(jiān)管賬戶之日起，至租金退還前一日止。承租人不同意租金退還意見的，可以自行協(xié)商解決。通過自行協(xié)商無法達(dá)成一致的，雙方可以向中介協(xié)會提出調(diào)解。未達(dá)成一致前，爭議部分租金暫不劃轉(zhuǎn)。

通過中介協(xié)會調(diào)解后雙方達(dá)成一致的，根據(jù)調(diào)解結(jié)果向雙方退還爭議部分租金。經(jīng)調(diào)解未達(dá)成一致的，雙方可以通過訴訟、仲裁等途徑解決，爭議部分租金根據(jù)判決書、仲裁結(jié)果等退還。

王玉臣認(rèn)為，意見稿的上述規(guī)定落實(shí)了《北京市住房租賃條例》的相關(guān)規(guī)定，是對相關(guān)立法的進(jìn)一步完善。

意見稿尚有完善空間

王玉臣認(rèn)為，意見稿可以進(jìn)一步明確托管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任義務(wù)等。比如需要明確第三方托管機(jī)構(gòu)的選擇標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)要求以及在托管過程中的具體責(zé)任和義務(wù)。比如，若托管機(jī)構(gòu)沒有依法托管造成資金流失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任等。

另外，意見稿還可以進(jìn)一步細(xì)化操作流程。比如，租金存入、查詢、退還等環(huán)節(jié)的具體操作規(guī)范。也可以將具體操作規(guī)范分為線上線下兩大類別，方便不同群體使用。

“意見稿可以建立動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，對托管機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)都保持一種動態(tài)監(jiān)管狀態(tài)，遇到問題、發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)解決。還可以針對不同的租賃模式，視情況設(shè)定不同具體監(jiān)管措施。”王玉臣表示，高度透明的管理辦法更有助于房屋租賃市場發(fā)展，意見稿除了租金監(jiān)管賬戶的查詢，還可以支持更多信息公開，如住房租賃企業(yè)的信用記錄、違規(guī)記錄等。透明度的提升，也是對住房租賃企業(yè)的一種鼓勵或威懾。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，房屋租賃企業(yè)對租金的依賴比較高，如果監(jiān)管過于嚴(yán)格，導(dǎo)致租賃企業(yè)不能第一時(shí)間利用租金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，租賃企業(yè)面臨的資金壓力將會加大。從助力房屋租賃企業(yè)發(fā)展的角度考慮，未來還應(yīng)有配套政策支持房屋租賃企業(yè)發(fā)展。

“意見稿對北京乃至全國住房租賃市場都將起到積極作用?！蓖跤癯颊f，未來，租金和押金相對較高的房子可能是新規(guī)監(jiān)管的重點(diǎn)。此外，對于曾經(jīng)有不良租賃記錄或者租金、押金糾紛頻發(fā)的租賃企業(yè)，監(jiān)管部門也將重點(diǎn)關(guān)注。

編審｜渠 洋
責(zé)編｜白 馗
校對｜張波 張雪慧